Pastiprinātas prasības par klientu izpētes veikšanas kārtību nekustamā īpašuma starpniekiem

2021.gada 15.jūnijā Saeima pieņēma grozījumus Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma un proliferācijas finansēšanas novēršanas likumā (NILLTPFN likums), kas stājās spēkā 2021.gada 12.jūlijā. NILLTPFN likuma 3.panta 1.daļas 6.punkts redakcijā, kas bija spēkā no 2019.gada 29.jūnija līdz 2021.gada 11.jūnijam, paredzēja, ka šā likuma subjekti ir personas, kuras veic saimniecisko vai profesionālo darbību kā aģenti vai starpnieki darījumos ar nekustamo īpašumu, tostarp gadījumos, kad tās rīkojas kā nekustamā īpašuma nomas starpnieki attiecībā uz darījumiem, kuriem ikmēneša nomas maksa ir 10 000 euro vai lielāka.

Kopš 2021.gada 12.jūlija NILLTPFN likuma 3.panta 1.daļas 6.punkta saturs ir grozīts, nosakot, ka šā likuma subjekti ir personas, kuras veic saimniecisko vai profesionālo darbību kā nekustamā īpašuma darījumu starpnieki. Attiecīgā NILLTPFN likuma norma ir vienkāršota, tajā pat laikā radot papildus sarežģījumus nekustamo īpašumu starpniekiem. Proti, līdz ko no šīs normas ir tikusi izņemta atsauce, ka par likuma subjektu darbību ir uzskatāma nomas starpnieku darbība sasniedzot noteiktu nomas maksas apmēru, NILLTPFN likumā noteiktie klientu identifikācijas un izpētes pasākumi būtu veicami uz ikvienu nekustamā īpašuma nomas starpniecības darījumu, neatkarīgi no tā summas.

NILLTPFN likuma grozījumi un NĪ starpnieku likums

Viens no pamatiem NILLTPFN likuma grozījumiem bija nepieciešamība noteikt vienotu terminoloģiju NILLTPFN likumā un 2020.gada 11.jūnijā pieņemtajā Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likumā (NĪ starpnieku likums). Sekojoši, no NILLTPFN likuma tika izņemts jēdziens aģenti darījumos ar nekustamo īpašumu, bet tā vietā visas personas, kas organizē nekustamo īpašumu darījumus turpmāk normatīvajos aktos tiek sauktas par starpniekiem darījumos ar nekustamo īpašumu.

NĪ starpnieku likuma 1.panta 1.punkts paredz, ka nekustamā īpašuma darījums ir nekustamā īpašuma atsavināšana, iznomāšana, izīrēšana vai citāda nodošana lietošanā. Savukārt NĪ starpnieku likuma 1.panta 2.punkts paredz, ka nekustamā īpašuma darījumu starpniecības pakalpojumi ir par atlīdzību saimnieciskās darbības ietvaros sniegti pakalpojumi: nekustamā īpašuma darījuma piedāvājuma izteikšana, nekustamā īpašuma darījuma noslēgšanai nepieciešamo sarunu vešana un dokumentu sagatavošana, nekustamā īpašuma darījuma noteikumu (tostarp ar darījumu saistīto tiesību un pienākumu) sagatavošana un izskaidrošana.

NILLTPFN likuma subjektu darbība

NĪ starpnieku likuma 10.pants paredz, ka nekustamā īpašuma darījumu starpnieks ievēro NILLTPFN likuma prasības, savukārt no NĪ starpnieku likuma 1.panta izriet, ka NILLTPFN likumā ar nekustamo īpašumu starpnieku darbību tiek saprasta jebkādi par atlīdzību sniegti pakalpojumi saistībā ar nekustamā īpašuma atsavināšanas vai cita veida lietošanas tiesību organizēšanu. Tādējādi, arī maza apmēra nekustamo īpašumu nomas vai īres darījumi šobrīd ir uzskatāmi par NILLTPFN likuma subjektu darbību.

Šie apstākļi ne vienā vien nekustamo īpašumu starpniecības uzņēmumā ir raisījuši neizpratni, jo pēc NILLTPFN likuma burta šobrīd klientu identifikācija un izpēte ir jāveic arī, piemēram, dzīvokļa īres darījumā, kur paša dzīvokļa īres maksa ir 200 EUR mēnesī. Saprotams, ka pie šādām niecīgām naudas summām diez vai tiks veikta noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācija un pārbaudot katru šādu mazo darījumu var nepietikt resursi un uzmanība lielo un tik tiešām riskanto darījumu izpētei.

Kā vienīgais izņēmums no NILLTPFN likuma piemērošanas ikvienā nekustamā īpašuma lietošanas tiesību nodošanas darījumā varētu būt klientu sadalīšana tādos klientos, ar ko tiek dibinātas darījuma attiecības un tādos klientos, ar kuriem  tiek veikti tikai gadījuma rakstura darījumi. Proti, NILLTPFN likuma 1.panta 3.punkts definē darījuma attiecības kā likuma subjekta un klienta attiecības, kuras rodas, likuma subjektam veicot saimniecisko vai profesionālo darbību, un kurām to nodibināšanas brīdī ir ilgstošs mērķis. Savukārt NILLTPFN likuma 1.panta 3.¹ punkts definē gadījuma rakstura darījumu kā darījumus starp likuma subjektu un klientu, nenodibinot darījuma attiecības šā likuma izpratnē.

NILLTPFN likuma 11.panta 1.daļas 1. un 2.punkts paredz, ka NILLTPFN likuma subjekts veic klienta izpēti pirms darījuma attiecību uzsākšanas vai arī pirms gadījuma rakstura darījuma, ja:

1. a) klienta darījuma apjoms vai vairāku šķietami saistītu darījumu kopējā summa ir 15 000 eurovai lielāka vai ir ārvalstu valūtā, kas saskaņā ar grāmatvedībā izmantojamo ārvalstu valūtas kursu darījuma veikšanas dienas sākumā ir ekvivalenta 15 000 euro vai pārsniedz šo summu,
2. b) tiek veikts līdzekļu pārvedums, tostarp arī kredīta pārvedums, tiešā debeta pārvedums, bezkonta naudas pārvedums vai pārvedums, kas veikts ar maksājumu karti, elektroniskās naudas instrumentu, mobilo telefonu, digitālo vai citu informācijas tehnoloģijas ierīci un pārsniedz 1000 euro,
3. c) tiek veikts ārvalstu valūtas skaidras naudas pirkšanas vai pārdošanas darījums, kura apmērs vai vairāku šķietami saistītu darījumu kopējā summa pārsniedz 1500 euro.

No šīs normas „b” un „c” apakšpunktiem ir noprotams, ka tie diez vai būs attiecināmi uz nekustamo īpašumu starpniekiem, bet tos piemēros valūtas maiņas pakalpojumu sniedzēji, maksājumu pakalpojumu sniedzēji, preču pārdevēji utt. Tādējādi attiecībā uz nekustamo īpašumu starpniekiem par gadījuma rakstura darījumu, kur nebūtu jāveic klienta izpēte, būtu uzskatāms tāds darījums, kur starp pusēm netiek nodibinātas darījuma attiecības (nav domas par ilgstošu sadarbību) kā arī darījuma summa nepārsniedz 14999,99 EUR. Sekojoši, lielākā daļa no nekustamo īpašumu īres darījumiem un, bieži vien, arī nomas darījumiem, nesasniegs šo summu, jo līgumi tiek slēgti uz īsu termiņu . Attiecīgi arī, ja vien ar klientu netiek dibinātas darījuma rakstura attiecības ar mēŗki sadarboties ilgstoši, tad klienta izpētes pasākumus maza apmēra nomas darījumos varētu neveikt. Šeit gan ir jābūt uzmanīgiem nosakot robežas sadarbībā ar klientu, jo, piemēram, komisijas maksas saņemšana ne tikai pie paša darījuma noslēgšanas, bet arī ik mēnesi atkarībā no saņemtās nomas maksas, noteikti būs uzskatāma par darījuma attiecībām ar klientu.

Papildus svarīgi neaizmirt, ka NILLTPFN likuma 1.panta 4.punkts definē klientu kā juridisko vai fizisko personu vai juridisku veidojumu, vai šādu personu apvienību, vai veidojumu apvienību, kurai likuma subjekts sniedz pakalpojumu vai pārdod preci. Savukārt NILLTPFN likuma 11.panta 9.daļa, papildinot vispārīgo regulējumu par pienākumu veikt klientu izpēti, nosaka, ka nekustamo īpašumu starpnieks klienta izpētes pasākumus veic attiecībā uz personu, ar kuru klients slēdz darījumu par nekustamā īpašuma pirkšanu, pārdošanu vai iznomāšanu, un dara to pirms šāda darījuma noslēgšanas. Tādējādi, tā kā NILLTPFN likums neatceļ arī nepieciešamību veikt klienta izpēti kā tādu, uzliek par pienākumu nekustamo īpašumu starpniekiem veikt ne tikai sava sākotnējā klienta izpēti, bet arī darījuma otras puses (atrastā pircēja, pārdevēja, nomnieka) izpēti pirms darījuma noslēgšanas.

—–

Šajā rakstā minētais ir tikai un vienīgi raksta autoru personīgais viedoklis un lasītājam ir pienākums personīgi pieņemt lēmumus par savu rīcību. Šis raksts nepauž oficiālu viedokli vai rekomendācijas, jo katra situācija var atšķirties no rakstā minētajiem apstākļiem.